Девелопмент за рубежом
мезонинный кредит и долевое партнёрство – Tranio.Ru
576 просмотров ·
На зарубежных рынках недвижимости всё бóльшую популярность приобретают инвестиции в проекты строительства и редевелопмента — так называемые стратегии добавленной стоимости (Value Added). Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), доля заинтересованных лиц в инвестициях в зарубежную недвижимость, выбирающих такие проекты, выросла с 22 % в 2012 году до 47 % в 2016-м. Доходность в мире снижается, и при арендном бизнесе в Европе можно рассчитывать на 3−7 % годовых, тогда как Value Added приносит 12−20 %.
Несмотря на очевидный плюс проектов добавленной стоимости — высокую доходность,— их бывает трудно реализовать из-за нехватки финансирования. Банки — наиболее консервативные кредиторы, не желающие сильно рисковать, а потому готовы финансировать, как правило, не более 50 % от стоимости расходов на проект (LTC, или loan-to-cost ratio). Поэтому в классической схеме девелопер осуществляет проект при наличии 50 % собственного капитала. Если же у девелопера недостаточно собственных средств (менее 50 %), он привлекает капитал инвестора.
У инвестора, желающего вложить деньги в проект девелопера, есть два основных варианта участия в такой стратегии:
- Стать мезонинным инвестором. Инвестор даёт девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и получает право на часть прибыли проекта.
- Стать долевым партнёром (equity partner). При этом сценарии инвестор предоставляет девелоперу долю собственного капитала, участвует в проекте, получает прибыль от его реализации, но также принимает на себя и риски проекта.
У каждой из этих схем есть свои особенности, плюсы и минусы.
Мезонинный кредит
Мезонинный кредит — это гибрид заёмного финансирования (debt financing) и финансирования собственным капиталом (equity financing). По сути, это субординированный кредит второй очереди (после старшего долга, банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей. Заёмщиком обычно выступает компания, специально созданная застройщиком для реализации проекта (SPV, или Special Purpose Vehicle).
Главный плюс мезонинного кредита для инвестора — более высокие проценты по сравнению с банковским кредитом. Например, в США они варьируются от 8 до 15 % годовых. Несмотря на высокие ставки, девелоперы готовы воспользоваться мезонинным кредитом, чтобы получить дополнительное финансирование (обычно 70 % от стоимости проекта с учётом банковского кредита), уменьшить размер собственного капитала в проекте и получить более высокую доходность, ведь при привлечении мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30 %.
Также существует практика, при которой помимо процентов по мезонину инвестор получает дополнительную доходность, зависящую от прибыли проекта. Такая опция называется «дополнительным вознаграждением от чистой прибыли проекта» (equity kicker) и структурируется в виде ценных бумаг — опционов или варрантов.
Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредитаВ отличие от арендного бизнеса, в проектах добавленной стоимости больше сценариев, при которых участники не зарабатывают, а иногда даже несут убытки. В худшем случае инвестор полностью теряет вложенный капитал. Впрочем, опытный участник рынка ищет такие инвестиционные проекты в недвижимость за рубежом, где даже при неблагоприятной рыночной конъюнктуре с большой долей вероятности он сможет хотя бы «выйти в ноль».
Рисков много: разрешение на строительство будет выдаваться дольше, увеличится смета проекта или не будет выполняться план продаж,— инвестору нужно рассчитать чувствительность проекта к негативным сценариям и оценить максимальную величину, на которую может снизиться цена метра или увеличиться срок реализации, прежде чем доходность проекта упадёт до нуля. Чем ниже чувствительность, тем рискованнее девелопмент за рубежом. Проект обладает достаточной устойчивостью при ухудшении показателей на 20 %.
Вместе с тем банк и мезонинный инвестор удалены от риска. В случае негативного развития событий первый, кто «не заработает»,—это девелопер. Правда, и здесь есть нюансы. Например, нужно учитывать, какой объём собственного капитала даёт девелопер. Может получиться так, что он не предоставляет капитал и получает ежемесячный гонорар (development fee), то есть гарантированно получает оплату своих услуг и не берёт на себя проектный риск. В этом случае девелопер рискует только своей репутацией.
Капитал долевого партнёра
В отношении собственного капитала девелопер может выбрать один из двух вариантов действий: предоставить средства из своего кармана или привлечь долевого партнёра.
Долевой партнёр — это четвёртый участник проекта, инвестор, который частично финансирует проект в обмен на долю прибыли от реализации девелопмента. Его капитал обычно составляет около 20 % от стоимости проекта. При этом сценарии такой партнёр-инвестор разделяет риск и прибыль проекта.
В данном случае девелопер предоставляет оставшиеся 10 % от стоимости проекта и таким образом показывает долевому партнёру, что проект стóит вложений, так как девелопер тоже рискует деньгами.
Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита и долевого партнёраДевелопер может привлечь капитал долевого партнёра и без мезонинного кредита. При такой схеме проект финансируют три стороны: банк, выдающий основной кредит, долевой партнёр и инвестор.
Схема распределения капитала без мезонинного кредита, но с привлечением долевого партнёраЧто касается распределения прибыли в проектах с добавленной стоимостью, то обычно порядок тут устанавливается по результатам переговоров. Например, долевой инвестор первым получает долю прибыли, обеспечивающую ему 6–8 % годовых на вложенный капитал (привилегированная доходность). Затем такую же доходность на свой капитал получает девелопер. Оставшаяся прибыль делится между ним и инвестором по прогрессивной шкале, то есть чем выше доходность проекта, тем бóльшую долю прибыли получает девелопер. Например, часто применяется схема, при которой девелопер получает 30 % от прибыли в интервале доходности от 8 до 15 % годовых, а всё, что выше 15 %, делится 50/50.
В 2016 году при сложившейся в США и Европе конъюнктуре и такой системе распределения прибыли инвестор может рассчитывать на 12–20 % годовых в проектах добавленной стоимости.
•
Таким образом, инвестор, дающий мезонинный кредит, выступает в роли кредитора, получает меньшую доходность и может рассчитывать на меньшие риски, поскольку в случае провала проекта убытки несёт в первую очередь девелопер, затем долевой партнёр и только потом кредиторы. Если же инвестор выступает в роли долевого партнёра, то получает бóльшую доходность, но при этом несёт бóльшие риски.
Сравнение условий участия инвестора в проекте добавленной стоимости в качестве мезонинного кредитора и долевого партнёраДанные: Bond Capital, Fitch Ratings, Heitman, Management Magazine,
| Мезонин | Долевое партнёрство | |
|---|---|---|
| Типы капитала | Заёмный | Собственный |
| Источник прибыли | Проценты по кредиту и equity kicker | Прибыль от реализации проекта |
| Доля от стоимости проекта (LTC), % | 20–30 | 20–30 |
| Очерёдность выплат | Второй очереди (после старшего, банковского долга) | Третьей очереди |
| Обеспечение | Может быть | Нет |
| Ковенанты | Гибкие | Нет |
| Средняя доходность, % | 10 | 15 |
| Риски | Средние | Высокие |
В этой статье отражены лишь общие принципы взаимоотношений участников девелоперских проектов. Доли участия инвестора в проекте могут существенно варьироваться в зависимости от рынка и конкретного проекта. Также от баланса капитала, распределённого между девелопером, мезонинным инвестором и долевым партнёром, зависит распределение риска и доходности.
Георгий Качмазов, управляющий партнёр
Материал подготовлен для «РБК-Недвижимость»
Девелопмент в Европе и России: сравниваем две сущности
Наши коллеги, представители образовательного центра и Telegram-канала “Школа Девелопера”, поделились со мной 10 самыми яркими примерами различия девелопмента в России и Европе, а я – делюсь с Вами, друзья!
Сравнительный анализ достижений европейской цивилизации и российской идентичности не прекращается уже лет двести. На каждом историческом этапе у него появляются новые вводные, но степень различий продолжает оставаться весомой. Какова она и как проявляется сегодня в обиходной жизни, рассмотрим на знаковых примерах жилищного и городского хозяйств, девелоперских практиках европейских стран и России.
Городская среда: фейки или подлинники
Возвести современное здание в историческом центре в России с вероятностью 99% невозможно. А если и будет построено, то весьма странное и явно не к месту.
В Европе отношение к контрастам и истории сильно отличается от нашего (как на законодательном, так и на потребительском уровне). Поэтому в России продолжают дешево имитировать историческую среду. А в Европе аккуратно не развивают.
Новостройки: рендер или реальность
Если ты покупаешь недвижимость на стадии рендеров в Европе, то, в итоге, в 99% случаев получаешь именно то, что 3 года назад видел на картинке. У нас же рендеры практически никогда не соответствуют итоговому качеству объекта.
Важно
Дело в том, что частенько они создаются ДО того, как будет разработан сам продукт. В погоне за быстрыми деньгами, стараясь побыстрее открыть продажи, редкий застройщик тратит 2-3 года на детальную проработку самого продукта и расчет всех конструктивных и бюджетных нюансов.
Как итог – к концу строительства возможен перерасход бюджета, приводящий к экономии на том, что на виду, то есть, на отделочных материалах и фитингах.
Школа: профи или дилетанты
Сложные узоры из кирпича, идеально гладкий декоративный бетон или исключительной красоты и качества дорожки и благоустройство – это удел мастеров, которые чувствуют работу на кончиках пальцев.
В России разрушена система специального образования (ПТУ), из-за чего крайне тяжело найти качественных мастеров, и никакие мегаподробные инструкции не спасают, когда нет системной школы.
Ресурсы: сберегать или прожигать
Использование систем по сбережению ресурсов. Сохранять дождевую воду? Зачем, у нас полно пресной воды. Пассивные дома без системы отопления или energy+?
На заметку
В России индивидуальное отопление и дешевый газ. Пока ресурсы в России стоят чуть дешевле, чем в Европейских странах, а их запас практически не ограничен, энергоэффективные технологии будут применяться лишь в единичных проектах.
А тема «зеленого строительства» будет использоваться лишь частично в маркетинговых целях или же иностранными компаниями, которые по всему миру строят по такому стандарту.
Градус жизни: тепло или холодно
В Голландии принятая температура в помещениях на несколько градусов ниже, чем у нас, как, например, и в Великобритании. При мерзком климате (холодный ветер и дождь в осенне-зимний период), вся нация передвигается на велосипедах, минимально кутается и сушат намокшие волосы всего лишь под навесом, но совсем не в теплом кафе у печки. Сказываются корни протестантского воспитания.
Как итог, в городах атриумы (не важно, ж\д вокзал с торговой галереей или же двор нескольких офисных зданий, перекрытых сверху) конструкции практически не обогреваются. А это, безусловно, влияет на износ объектов.
Еда: общепит или дом
В Европе иной культ еды. Есть вне дома там принято Существует огромное количество кафе, ресторанов, ларьков, фургонов с едой, продажа готовых блюд в супермаркетах. Очень развита сеть питания, а вот домашней кухни все меньше и меньше. Часто в планировочных решениях квартир вместо полноценной кухонной зоны – небольшая kitchenette, кухонный уголок для разогревания еды.
У нас же ресторан зачастую по-прежнему – место для особых встреч и показатель особого статуса. Именно поэтому интерьерам заведений порой уделяется большее внимание, нежели качеству еды.
Отходы: ответственность или расплата
В европейских странах существует система утилизации и раздельной сортировки отходов, а также платный вывоз ТБО. В Стокгольме, например, при реализации Royal Sea Port, новой городской территории, жителей, еще за 2 года до вселения, начинают обучать принципам энергосбережения и расходования ресурсов, заложенным при проектировании. Курсы проводятся для взрослых и детей.
Важно
В Швеции внедряют вакуумные системы утилизации, в Берлине часто можно встретить запирающиеся на особый (только для жителей) ключ контейнеры для мусора. Все это упирается в более активную позицию ТСЖ: люди не просто понимают свои права в рамках работы ТСЖ, но и осознают обязанности. Работа организации более прозрачна по всем направлениям, включая работу с подрядчиками и сервисными службами.
Например, прекрасно понимая, что у ТСЖ конкретного дома заключен договор на вывоз мусора с конкретным подрядчиком по определенной ставке за 1 кг ТБО, жители заинтересованы контролировать, кто, сколько и что именно сбрасывает в околодомовые контейнеры. Таким образом, вариант, когда подъезжает чужая машина и выгружает 10 мешков неподъемного строительного мусора, в принципе, невозможен. У нас до этого пока далековато.
Коммуналка: роскошь или необходимость
Совместно используемые (или т.н. «shared») территории и совместное использование домового имущества получает широкое распространение в Европе. Во многих домах для экономии площадей квартир, а также для формирования особого отношения к своему дому (а не только к своей квартире) создаются совместно используемые зоны. Что это может быть? Например, во дворе или на крыше может находиться небольшой гостевой домик с зоной барбекю, а иногда – со спальным местом и с сауной.
Этот домик может быть забронирован любым жильцом на основании специального общего приложения к телефону, там можно повеселиться с гостями, но потом все обязательно надо убрать за собой.
У нас тяжкое наследство “коммунального” прошлого отразилось на неумении выстраивать адекватные коммуникации внутри соседского сообщества.
Личный транспорт: иметь или не иметь
Машина в Европе – это предмет роскоши, а не первая необходимость. Человек купит машину подешевле, лишь бы остались деньги на содержание (в том числе, паркинг).
У нас же известны случаи покупки дорогих авто при отсутствии средств на гараж или же нехватки денег на квартиру. Неслучайно, в Европе при строительстве жилых комплексов требования к обеспеченности парковочными местами для авто ниже, чем в России, где личный автомобиль одновременно является и статусным владением и “домом” на колесах.
Город и власть: договор или сговор
В Амстердаме есть проект редевелопмента огромного оптово-розничного продуктового рынка (условное название «желудок Амстердама») в центре города. Новая концепция развития территории предусматривает создание нового формата оптовой торговли для мелких и средних партий, а также жилую застройку.
Опыт
Ключевым моментом для запуска проекта стала договоренность с более чем 90 торговцами старого рынка о том, что они получат новые площади взамен старых в новых корпусах. Такой договор стал возможен благодаря высокой степени доверия торговцев к администрации города, а также благодаря тому, что каждый из них желал продолжить бизнес семьи на этой точке.
В России бы потребовали «деньги сейчас», что сделало бы заведомо нерентабельным весь редевелопмент. Очевидно, что наши различия во многом обусловлены культурным кодом, историческим наследием и уровнем экономического развития. Слепое копирование “положительных” примеров на российскую почву не всегда приводит к ожидаемым результатам. Однако рациональное использование прогрессивных наработок поможет нам уменьшить степень негативных отличий.
Информация предоставлена образовательным центром и Telegram-каналом “Школа Девелопера”.
Девелопмент недвижимости в Германии: советы инвесторам – Tranio.Ru
414 просмотров ·
Более восьми лет Tranio занимается зарубежной недвижимостью. В последние три года компания фокусируется на проектах девелопмента, в первую очередь в Германии. В этой стране непросто находить хорошие проекты для инвестиций: таких проектов не хватает на всех желающих вложить средства, и местные профессиональные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать.
Большинство проектов — строительство жилых квартир. Такие проекты требуют в среднем от 3 млн до 50 млн евро капитала, и строительство продолжается 1,5–3 года. Как правило, девелоперы не вкладывают собственные деньги в проект, а получают капитал из двух источников: банковского кредита (65–80 %) и средств инвесторов (20–35 %).
Инвестиции в Германию надёжно защищены
Многие эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы на мировых рынках можно ожидать коррекции цен, поскольку 10-летний цикл роста находится на пике. Поэтому имеет смысл инвестировать в страны, наиболее защищённые от неблагоприятной конъюнктуры рынка, и Германия — одна из таких стран. Я вижу в Германии три плюса:
- образованное профессиональное население;
- отлаженные административные процедуры, работающие по чётким правилам;
- легендарное трудолюбие немцев.
Эти факторы позволяют рассчитывать на то, что, если упадут цены или произойдут другие неприятности, то Германия будет в числе стран, на которых эти события скажутся меньше всего и где восстановление будет происходить быстрее.
В отличие от арендного бизнеса, где доходность обычно не превышает 5 % годовых, девелоперские проекты приносят клиентам 10–15 % годовых. Гораздо бóльшая доходность связана с более высокими рисками. Tranio заботится о том, чтобы свести эти риски к минимуму. Чтобы инвесторы не получили прибыль, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20 %, а такой сценарий равнозначен коллапсу мировой экономики и представляется маловероятным.
Главный минус недвижимости по сравнению с некоторыми другими направлениями инвестиций (например, ценными бумагами) — это низкая ликвидность. Но этот недостаток отчасти компенсируется тем, что девелоперские проекты достаточно срочные: обычно они рассчитаны на 1–3 года. Если вы верите, что рынок Германии останется стабильным в такой перспективе, и если у вас есть свободный капитал, который вы можете вложить на это время, то инвестиции в девелоперский проект — это продукт для вас.
Реновация или строительство?
Существует несколько видов девелопмента. По моему опыту, наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обременённое длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продаётся целиком или в нарезку.
Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, но участки под такой девелопмент стóят дороже, и доходность проектов ниже. Второй сценарий более рискованный и долгий, но и более прибыльный. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объёма строительства и частичное изменение разрешённого типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.
Ставки по кредитам могут вырасти
Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заёмного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42 % в 2009 году до 1,65 % в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.
В свою очередь, низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.
Поэтому инвесторам стóит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность, однако при этом также растёт чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение — 65 % заёмного капитала и 35 % собственного. Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал, и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80 % от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешёвых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя 1–3 года, сдавая её в аренду, и потом продать.
Чем меньше продолжительность проекта, тем меньше риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ будет поднимать ставку на схожий с американским уровень порядка 3 % в перспективе 2–3 лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в 1–2 года более прогнозируемы, чем в 3–5 лет. В более долгосрочные проекты я рекомендую заходить, если вы рассчитываете на доходность 15 % годовых и выше.
Пригороды мегаполисов и Б-локации наиболее перспективны
Что касается выбора локации, я рекомендую инвестировать в проекты с низкими рисками в локациях с растущим населением, сильной экономикой и высокой покупательной способностью.
Традиционно такими локациями в Германии считается «большая семёрка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты, и цены завышены. Например, в Мюнхене хорошая земля под строительство стóит от 3 000 евро за квадратный метр, который можно построить, в то время как в других городах Баварии — около 1 000 евро/м².
Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Мюнхена, Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи всё чаще переезжают туда из мегаполисов, где цены на жильё стали слишком высокими. Также перспективны Б-локации с населением от 60 тыс. чел. В частности, в Баварии к таким локациям относятся Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург, Фюрт и их пригороды.
В Восточной Германии менее комфортные условия для инвестирования: экономика там слабее, людей меньше и они беднее, а значит, потенциал роста цен ниже, и спрос на жильё не так велик, как в западных землях.
Долевое партнёрство или мезонинный кредит?
Долевое партнёрство считается высокодоходным форматом инвестирования: вкладывая средства, инвестор рассчитывает на долю прибыли, которая может достигать 10–15 % годовых после вычета расходов и налогов. Но при этом инвестор берёт на себя риски проекта и теряет деньги первым, если девелопмент не окупится.
Если вы не готовы к этим рискам, рекомендую рассмотреть сценарий мезонинного кредита, который инвестор предоставляет девелоперу под фиксированный процент (5–10 % годовых). Отличие от долевого партнёрства заключается в том, что по итогам проекта инвестор сначала получает проценты за кредит, а потом уже распределяется прибыль. Если проект будет менее доходным, чем планировалось, то девелопер недополучит прибыль, но инвестору будут выплачены установленные проценты.
Бывает комбинированный вариант партнёрства, когда инвестор получает небольшой процент за кредит (5–8 % годовых) и долю от прибыли (10–50 %).
Не забывайте о налоговом структурировании
Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. Существенное преимущество мезонинного кредита в том, что инвесторы, являющиеся налоговыми резидентами России, платят только 13 % в виде налога на ставку по займу. Например, если вы финансируете девелопмент в Германии под 8 % годовых, то налог в России составит 0,13 × 0,08 ≈ 1 % от суммы займа, а в Германии при этом никаких налогов не взимается.
В случае долевого партнёрства прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога и юрисдикция его уплаты зависят от резидентства инвестора. Например, если доля в проекте девелопмента принадлежит компании, зарегистрированной в Европе, то налога на дивиденды можно избежать, а если долевой партнёр — российское физическое лицо, то налог на дивиденды составит 15 %.
Больше денег — больше прибыли
Для крупных инвесторов (от 1 млн евро) доступно больше возможностей, чем для мелких: в первую очередь это бóльшая доходность за счёт лучших условий финансирования в банке и более эффективные инструменты оптимизации себестоимости проекта и налогового структурирования. Кроме того, девелоперы предпочитают сотрудничать с крупными инвесторами, готовыми профинансировать весь проект целиком.
Поэтому некоторые клиенты объединяются в клубные сделки, когда несколько инвесторов вкладывают средства в один проект. Этот вариант подходит для тех, у кого недостаточно средств, чтобы закрыть проект целиком, или кто хочет попробовать инвестировать небольшой капитал, прежде чем принимать решение о крупных вложениях. Минимальный взнос в клубных сделках обычно составляет 100 тыс. евро.
Сейчас Tranio готовит для небольших инвесторов продукт, в рамках которого они смогут объединиться в крупную социальную сеть, вложить средства совместно и получить все преимущества крупного инвестора.
Роль девелопера в проекте добавленной стоимости
Как правило, инвесторы остаются в стороне от оперативного управления проектом, доверяя эту функцию девелоперу. Перед тем, как вложить деньги, инвесторы согласовывают с девелопером стратегию проекта, его финансовую модель и другие условия, а затем переключаются в режим «молчаливого партнёрства» и получают регулярные отчёты о ходе девелопмента. Если посреди проекта приходится пересматривать ключевые параметры — например, смету расходов или цену продажи, — это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.
Стоимость услуг девелоперов складывается из трёх частей:
- комиссия за подбор объекта (1–2 % от его стоимости),
- гонорар за управление проектом (10 % от стоимости строительных работ),
- гонорар успеха (как правило, около 50 % прибыли).
Локальный девелопер управляет проектом совместно с командой Tranio. Она берёт на себя управление налоговыми и юридическими вопросами, инвестиционную часть и оценку рисков, а девелоперы привлекают финансирование и управляют стройкой. Высокие ожидания проектной команды оправдываются квалификацией, опытом и связями в профессиональных кругах: эти качества позволяют эффективно управлять всеми стадиями проекта:
- находить и покупать здания и участки, привлекать независимых специалистов для юридического и технического аудита, оформлять сделку;
- выбирать подрядчиков для строительства, контролировать их деятельность;
- привлекать финансирование: получать банковские кредиты, продавать облигации проектной компании третьим лицам;
- находить управляющую компанию, контролировать арендный поток;
- продавать конечный продукт: находить покупателей, оформлять сделки;
- распределять прибыль.
Таким образом, сотрудничество с грамотными и опытными проектными командами и девелоперами даёт инвесторам возможность вкладывать средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом риски инвестора сводятся к минимуму, а доходность остаётся выше, чем у большинства альтернативных направлений инвестирования (например, акций и облигаций).
| Тип проекта | Тип недвижимости | Локация | Капитал инвестора, млн евро | Срок, лет | Доходность инвестора, % годовых |
|---|---|---|---|---|---|
| Мезонинный кредит | |||||
| Строительство | Жилье (микро-апартаменты) | Берлин, Лихтенберг | 2,2 | 2 | 10 |
| Жильё: дом на 22 квартиры | Берлин, Лихтенберг | 1,25 | 1,5 | 10 | |
| Долевое партнерство | |||||
| Изменение градостроительного плана | Жилье + коммерческие помещения | Ведель, пригород Гамбурга | 10 | 3 | 15 (после налогов) |
| Получение разрешения и строительство | Коммерческая недвижимость: бордингхаус | Мюнхен, Моозах | 2,9 | 2 | 14 |
| Коммерческие помещения: отели, офисы, кафе, магазины, арт-пространства | Берлин, Трептов-Кёпеник | 50 | 5,5 (общий), 4 (для инвестора) | 15 | |
| Жилье: многоквар-тирный дом | Берлин, Вестэнд | 22, из них 7 быстро вернутся, 15 останется в проекте | 4 | 19 (до налогов) | |
Георгий Качмазов, Генеральный директор и основатель Tranio Все статьи этого автора
Материал подготовлен для realty.rbc.ru
Строительство недвижимости за рубежом. Цены на жилье за рубежом на этапе строительства
135 тыс. – 7,4 млн
Цена
- 100 тыс.
- 300 тыс.
- 500 тыс.
- 700 тыс.
- 1 млн
- 2 млн
- 3 млн
- 100 тыс.
- 300 тыс.
- 500 тыс.
- 700 тыс.
- 1 млн
- 2 млн
- 3 млн
€ $ ₽ £
СБЕР Про | Медиа
По его словам, за границей работает классическая схема, где у девелопера есть базовое вознаграждение за работу и бонусное вознаграждение по итогу, так называемое promote fee. Оно может быть выражено в процентах от дохода собственника, либо девелоперу передаётся определённая доля в проектах за достижение результатов.
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолёт», уточнил, что в России в моделях, которые напоминают или частично используют инструменты fee-девелопмента, работает достаточно ограниченное количество компаний. «В классическом представлении компании, работающие в fee-девелопменте, не входят собственным капиталом в проект, не инвестируют деньги, а занимаются управлением проектом, получая премию от его реализации. Это похоже на управление гостиничными сетями. При этом максимальные риски команды — ничего не заработать», — отмечает спикер. В России классический вариант сильно ограничен, в основном потому, что рынок девелопмента достаточно молод.
Для России чаще используемой схемой работы стал «партнёрский девелопмент», когда в реализацию проекта каждый из партнёров вкладывает свой актив. «Наша модель предусматривает реализацию проектов в партнёрстве с собственниками земельных участков и компаний-девелоперов. В отличие от классической модели fee-девелопмента, мы получаем не комиссию за свои услуги, а делим с партнёром прибыль от проекта. При этом несём полную ответственность, собственно, за её получение и максимизацию», — объясняет Дмитрий Волков.
Основная причина медленного развития классического fee-девелопмента в России — никто не хочет рисковать собственными деньгами. «Как правило, инвестор знает, что он собирается построить, поэтому у него нет необходимости прибегать к услугам fee-девелопера. В то же время в Европе больше землевладельцев, причём старых „лендлордов“, которые совершенно не горят желанием что-то строить, именно они и пользуются услугами fee-девелопера», — уточняет Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
Лучшие в мире образовательные программы в сфере недвижимости – Tranio.Ru
283 просмотра ·
Nathan Dumlao / unsplashВ 2019 году специалисты в сфере недвижимости зарабатывали в США от 55 тыс. долл. в год на позиции младшего менеджера до 500 тыс. долл. в год на должности финансового или инвестиционного директора, по данным CEL & Associates. Для тех же позиций в Париже исследование Robert Walters Group называет заработную плату соответственно 45 и 170 тыс. евро в год. При этом грамотных специалистов не хватает. В конце 2019 года профессиональное сообщество SelectLeaders провело опрос среди работодателей в сфере недвижимости, и 59 % респондентов ответили, что в прошедшем году им было сложно находить квалифицированных сотрудников.
Чтобы стать востребованным специалистом на мировом рынке недвижимости, можно закончить профильную магистратуру в одном из ведущих учебных заведений США или Европы. Аналитики международного брокера недвижимости Tranio назвали пять самых престижных учебных программ в этой сфере.
В первую очередь на этих программах преподают курсы по экономике недвижимости, финансам и инвестициям в недвижимости, инвестиционным активам, анализу рынка, предпринимательству в недвижимости и девелопменту.
5 самых престижных магистратур в сфере недвижимости
1. Массачусетский технологический университет (MIT)
Кембридж (США)
Учебная программа: Master of Science in Real Estate Development
MIT — лучший университет мира по версии QS World University Rankings, он стабильно удерживает эту позицию с 2012 года. Здесь учились или преподавали 95 лауреатов Нобелевской премии. Выпускники MIT — основатели компаний Intel, HP, LinkedIn, Coursera и Bose. По данным Financial Times, в 2019 году выпускники программ MBA этого университета получали в среднем 197 тыс. долл. в год. 53 % студентов, получающих MBA — иностранцы.
Особенность магистерской программы Master of Science in Real Estate Development («Девелопмент недвижимости») — курсы по лидерству, принятию деловых решений, управлению инновационными проектами и урбанистике. Кроме того, студенты могут посещать любые курсы, которые преподают в MIT и Гарвардcком университете.
На базе магистратуры действует Центр развития карьеры, который помогает составить резюме и подготовиться к собеседованию, предлагает эксклюзивные вакансии и проводит встречи с потенциальными работодателями.
Магистратура по недвижимости MIT может похвастать выдающимися выпускниками. Например, выпускник 2013 года Зак Шор вошёл в список 40 успешных бизнесменов младше 40 лет в 2020 году по версии San Francisco Financial Times, а выпускница 1985 года Сара Абрамс стала одной из 10 самых выдающихся женщин в сфере недвижимости в 2019 году в рейтинге Boston Real Estate Times.
2. Лондонская школа экономики
Лондон (Великобритания)
Учебная программа: Master of Science in Real Estate Economics and Finance
Лондонская школа экономики (LSE) занимает четвёртое место среди университетов мира в направлении Development Studies по версии рейтинга QS World University Rankings 2020 года. В 2018/2019 учебном году 68 % студентов LSE были иностранцами.
Программа Master of Science in Real Estate Economics and Finance («Экономика и финансы в недвижимости») в 2019 году стала лучшей в мире образовательной программой в сфере недвижимости согласно рейтингу Eduniversal. Студенты этой магистратуры углублённо изучают ценообразование на рынке недвижимости, инвестиционный анализ и формирование инвестиционного портфеля. Также можно записаться на дополнительные курсы по изучению больших данных и программ GIS и Stata.
Марджори Ян, поступившая в 2019 году, рассказала Tranio, почему она выбрала именно эту магистратуру: «LSE — одна из самых выдающихся бизнес-школ в мире. На программе „Экономика и финансы в недвижимости“ — лучший преподавательский состав в Великобритании. Профессора знакомят нас с передовыми теориями и эмпирическими исследованиями и демонстрируют глубокое понимание того, как устроена отрасль недвижимости на практике».
Для студентов действует программа профессионального развития. В её рамках несколько раз в год проходят встречи с представителями компаний, которые ищут новых молодых сотрудников. Учащиеся также могут обратиться за советом старших коллег через профессиональную сеть выпускников LSE, которая объединяет специалистов сферы недвижимости по всему миру.
3. Высшая школа коммерции
Париж (Франция), Лондон (Великобритания), Мадрид (Испания)
Учебная программа: Master of Science in Real Estate
Высшая школа коммерции (ESCP) — первая бизнес-школа в Европе: она была основана в 1819 году. «Во Франции существует глубокий университетский элитаризм – диплом такой школы, как ESCP, дает существенное преимущество как с точки зрения связей и доступа к самым интересным вакансиям, так и с точки зрения условий, – отмечает Алёна Советова, HR-менеджер французской технологической компании. – На стажировках для студентов таких школ предусмотрены повышенные компенсации, а зарплаты выпускников начинаются в среднем с 65 тыс. евро в год».
В Высшей школе коммерции преподают программу Master of Science in Real Estate (магистратура «Недвижимость»). Студенты учатся в двух европейских городах: с сентября по март — в Мадриде, а в мае — в Лондоне. В учебный план включена недельная поездка в один из прибрежных испанских городов, где студенты изучают гостиничный менеджмент. Всё обучение проходит на английском языке.
Особенность магистратуры по недвижимости в ESPC — упор на изучение технологий и инноваций. Студенты проходят курсы, посвящённые «умным городам» и городскому планированию, учатся работать в BIM. На семинары приглашают предпринимателей в сфере PropTech, которые делятся практическим опытом. Также эту магистратуру отличают отдельные курсы по деловым переговорам, решению конфликтов и культурному наследию в недвижимости.
4. Уортонская школа бизнеса при Пенсильванском университете
Филадельфия (США)
Учебная программа: MBA Real Estate Major
В 2020 году Уортонская школа бизнеса на базе Университета Пенсильвании занимает вторую строчку рейтинга Financial Times среди бизнес-школ и первое место рейтинга U.S. News & World Report лучших образовательных программ в сфере недвижимости. В среднем выпускник Уортона зарабатывает 211 тыс. долл. в год.
Чтобы обучаться на MBA Real Estate Major, нужно сначала просто поступить на программу MBA, а после этого выбрать недвижимость как специализацию. Студенты Уортона глубоко изучают инвестиционный анализ, фискальную политику, законодательство в сфере недвижимости. Программа очень гибкая: студенты самостоятельно выбирают многие учебные курсы, что позволяет получить более специализированное образование. В Уортонской школе бизнеса насыщенная общественная жизнь и много возможностей для нетворкинга: во внеучебное время проходят многочисленные встречи — такие, как бизнес-бранчи или собрания студенческих клубов.
Среди выпускников Уортона — исполнительный вице-президент The Trump Organization Дональд Трамп-младший, основатель Oxford Development Company Эдвард Джей Льюис и Питер Раммелл, бывший глава Walt Disney Imagineering.
5. Гронингенский университет
Гронинген (Нидерланды)
Учебная программа: Master of Science in Real Estate Studies
Гронингенский университет основан в 1614 году, это второй старейший университет в Нидерландах. В нём действует магистратура Master of Science in Real Estate Studies («Исследования в области недвижимости»). Эта программа даёт студентам глубокие академические знания и учит применять их для решения реальных задач в бизнесе.
В учебном плане есть предметы, делающие эту магистратуру уникальной: например, курсы по планированию инфраструктуры, ревитализации жилых районов, землепользованию и продвинутым методам исследования. Кроме того, студенты изучают туризм, миграцию и здравоохранение.
Для тех, кто хочет глубже погрузиться в академические исследования, Гронингенский университет предлагает совмещать программу с исследовательской магистратурой по геоинформатике (spatial sciences). При этом обучение займёт два года, а не один, а у выпускника появится возможность работать в университете и претендовать на степень доктора наук.
«На этой программе я научился смотреть на рынок недвижимости с академической перспективы. Я понял, что многие проблемы, с которыми мы сталкиваемся, можно свести к нескольким базовым теориям, которые до сих пор очень актуальны для практики. Сразу после выпуска я стал работать в департаменте налогообложения Cushman & Wakefield в Амстердаме. Через два с половиной года я перешёл в Office Agency Team C&W»,— говорит о своём обучении Тим де Врис, выпускник 2014 года, обладатель нидерландской премии Real Estate Young Talent Award 2018.
Условия поступления и обучения в зарубежных магистратурах
К поступающим в магистратуру по недвижимости большинство учебных заведений предъявляют стандартные требования: оконченный бакалавриат, сертификаты международного экзамена на знание английского языка IELTS или TOEFL и международного теста GRE или GMAT, который оценивает навыки математического и аналитического мышления. Также к заявке для приёмной комиссии необходимо приложить своё резюме, мотивационное письмо и две-три рекомендации от коллег, руководителей или университетских профессоров.
Дальнейшие нюансы разнятся от программы к программе. Некоторые магистратуры зачисляют только абитуриентов с определённой специализацией: например, MIT принимает бакалавров экономики, финансов, бизнеса, права, архитектуры и городского планирования. А Лондонская школа экономики требует, чтобы у студента в бакалавриате профильным предметом была именно экономика. Кроме того, часто для зачисления необходим опыт работы в недвижимости от трёх лет. Неудивительно, что на 2020 год средний возраст студентов MBA или Master of Science в США составил 28 лет, по данным Vincia Prep — компании, которая готовит студентов к поступлению в бизнес-школы.
Обучение на перечисленных программах длится от одного до двух лет и сопряжено с интенсивной нагрузкой. Очные занятия проходят каждый день на территории университета, поэтому студентам приходится проводить всё это время в той стране, где находится учебное заведение. Совмещать учёбу с работой сложно не только из-за нагрузки, но и потому, что учебная виза накладывает на иностранных студентов ограничения на возможность зарабатывать. Чтобы не лишать студентов профессионального опыта, в учебный план часто включается летняя стажировка на пару месяцев.
Стоимость обучения в магистратуре составляет в среднем 24 тыс. долл. в год в странах Европы и 80 тыс. долл. в год в США. Некоторые университеты дают возможность получить стипендию, которая частично покрывает стоимость обучения; также можно взять образовательный кредит. Чтобы компенсировать часть расходов на обучение, студенты обычно могут претендовать на позицию учебного ассистента в своём кампусе. Крупные компании, например Deloitte, BNP Paribas или JLL, могут финансировать образование для своих сотрудников.
«Специально для Grintern.ru»
Волонтерство за границей и программы стажировки
Узнайте, на что вы способны
Projects Abroad - крупнейший в мире провайдер международного волонтерства, стажировок и значимых путешествий. Мы работаем уже более 25 лет и нам доверяют более 120 000 участников , которые присоединились к нашим отмеченным наградами поездкам.
Как поборники ответственного путешествия, все наши волонтерские проекты направлены на достижение целей ООН в области устойчивого развития.Это означает, что вы помогаете добиваться лучшего и более устойчивого будущего для всех.
Пока вы оказываете влияние, мы заботимся о том, чтобы вы делали это безопасно. Безопасность лежит в основе всего, что мы делаем, поэтому мы никогда не передаем ваше благополучие другим. Когда вы бронируете с Projects Abroad, вы работаете с Projects Abroad от начала до конца. Почему это хорошо? Потому что мы берем на себя полную ответственность за то, что делаем, с момента вашего первого обращения к нам до вашего возвращения домой.
Мы искренне верим, что путешествие за границу должно быть легким, веселым и полезным.Вот почему мы обо всем позаботимся, чтобы вы могли максимально эффективно проводить время за границей. Будь то наши успешные волонтерские проекты, структурированные стажировки, специальные курсы для старших классов, поездки по вопросам этичного потребления или подлинные приключения, вы обязательно получите золотой стандарт поддержки сотрудников Projects Abroad.
Так что приходите и присоединяйтесь к нам. Изучите новые навыки, познакомьтесь с новыми людьми, измените мир к лучшему и получите опыт на всю жизнь.
Нам не терпится помочь вам узнать, на что вы способны.
.стажировок по международному развитию за рубежом | Проекты за рубежом
В Projects Abroad наша первая цель - принести пользу сообществам, в которых мы работаем. Вы можете быть уверены, что ваша стажировка проходит с соблюдением этических норм и поддерживается. Вот лишь несколько элементов нашей работы, которые отличают ее от других программ стажировки:
Полностью поддерживаться персоналом
Над этими проектами вы будете работать вместе со специалистами по развитию. Вам будут даны сложные и сложные задачи, но вас поддержат, чтобы вы добились реальных результатов.Это невероятная возможность учиться на практике под наставничеством экспертов.
Проекты, оказывающие влияние
Все наши проекты хорошо изучены, нацелены и устойчивы. Мы стремимся изменить местное сообщество к лучшему в долгосрочной перспективе.
Индивидуальный подход
Часто мы можем адаптировать вашу стажировку к вашим интересам. Если вы хотите работать в каком-либо конкретном секторе или отрасли, сообщите об этом нашей команде.
.РАЗРАБОТЧИКОВ ЗА РУБЕЖОМ ▷ Русский перевод
ЗАРУБЕЖНЫЕ РАЗРАБОТКИ НА РОССИИ
Результатов: 1100255, Время: 0.4064
.Федеральная государственная служба иностранных дел |
Карта Covid и советы путешественникам
Туристическая информация предоставляется только для ознакомления и не является обязательной.
Зарегистрируйте поездку через TravellersOnline.
ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Не рекомендуется выезжать за границу.
Всю информацию о действующих правилах можно найти по адресу: https://www.info-coronavirus.be/en/
Путешественникам необходимо знать, что новые вспышки COVID за границей могут иметь серьезные последствия для их поездки, и репатриация не может быть гарантирована в случае отмены коммерческих рейсов или закрытия границ.
Выезд из Бельгии:
На этом веб-сайте вы найдете карту и таблицу, показывающие ту же информацию, а также подробную информацию о каждой стране.
Ниже приведены цвета COVID-19, на основе информации от CELEVAL и FPS Public Health:
- Красный :
- Бельгийские власти категорически не поощряют поездки в эту зону; или
- Власти этой страны запрещают несущественные поездки из Бельгии. - Оранжевый:
- Путешествие возможно, но бельгийские власти рекомендуют проявлять повышенную бдительность; или
- Путешествие возможно, но власти этой страны вводят тест на COVID и / или карантин для путешественников из Бельгии -> светло-оранжевый - Зеленый : проезд возможен. По-прежнему действуют правила гигиены и социального дистанцирования.
Выберите и щелкните страну или регион. Соответствующие меры появятся.
Щелкните название страны, чтобы получить подробную информацию о поездках.Пожалуйста, ознакомьтесь с этим советом до и во время поездки.
Путешествие в Бельгию:
Вы можете найти обязательную форму обратной поездки здесь (Форма поиска пассажира).
ВСЕ путешественники, путешествующие в Бельгию или из нее, независимо от используемого транспортного средства, должны заполнить форму поиска пассажиров не ранее, чем за 48 часов до прибытия в Бельгию.
Заполнять всегда необходимо, если вы путешествуете в Бельгию самолетом или лодкой (без исключений).
Это также необходимо заполнить, если вы едете в Бельгию на поезде или автобусе из страны за пределами Европейского Союза и Шенгенской зоны.
Заполнять не нужно, если вы используете другое транспортное средство (автомобиль и т. Д.) И
a) если вы остаетесь в Бельгии менее 48 часов
ИЛИ
b) если вы вернетесь в Бельгию после того, как пробыли за границей менее 48 часов.
ВАЖНО
Если у Вас есть вопросы относительно:
- обязательный отрицательный ПЦР-тест перед отъездом, требуется с 25 декабря для каждого путешественника (старше 12 лет), прибывающего в Бельгию из красной зоны (не для жителей Бельгии)
- Форма поиска пассажиров
- обязательный тест на COVID-19 и карантин по возвращении из красной зоны в Бельгию,
посетите веб-сайт https: // www.info-coronavirus.be/en/ и свяжитесь с FPS Public Health по телефону 0800 14 689 или отправьте электронное письмо по адресу [email protected]
Выберите страну и / или регион ниже или щелкните здесь, чтобы просмотреть тот же обзор в виде таблицы.
Внимание! На карте показан цвет советов по поездке в определенную страну.
Заявление об ограничении ответственности
Эта карта носит чисто ориентировочный характер и предоставляет пользователям визуальный обзор информации, опубликованной до сих пор, в виде таблицы.Ни в коем случае карта не связывает FPS по иностранным делам, внешней торговле и сотрудничеству в целях развития. Пониженное качество изображения было использовано для уменьшения размера карты. Пониженное качество изображения может повлиять на положение определенных границ, имен и символов. Границы, имена и символы на этой карте никоим образом не означают их официального принятия или признания Королевством Бельгия.
В колл-центр кризисного центра по иностранным делам можно позвонить по телефону +32 (0) 2 501 4000 в будние дни с 9 часов утра.м. до 17:00 (Бельгийское время). Колл-центр закрыт в выходные, праздничные и выходные дни.
Полезная информация:
Обучение за рубежом - Бакалавриат - Экономическое развитие на StudyAbroad.com
Перейти к основному содержанию Toggle navigation- Типы программ
- Все типы программ
- Обучение за рубежом
- Стажер за границей
- Волонтер за границей
- Преподавание за границей
- Интенсивный язык
- Полный диплом
- Учебный год
- Год
- Учебный год
- Год
- Выпускник
- Ресурсы
- Статьи
- Блоги
- Справочник для студентов
- Стипендии
- Обзоры
Программы обучения за рубежом и стажировки за рубежом
Ответ стран СНГ на COVID-19. Обновления здесь.
В путь в 2021 году!
Изучите открытые программы на летних и осенних семестров!
Послушайте таких же студентов, как вы
Узнайте как можно больше о культуре перед отъездом, и пока вы там, погрузитесь в эту культуру и живите как местные жители. - Эбби Эллиотт
Я вышел за пределы своей зоны комфорта и встретил так много друзей во время учебы на Золотом побережье, что позволило мне оставаться в контакте с людьми почти на всех континентах. Поскольку я изучаю маркетинг, эта разнообразная сеть также принесет мне пользу на профессиональном уровне. - Алекс Крелл
Приходите непредвзято, заводите друзей и не упускайте возможность исследовать.Теперь я хочу продолжить приключения и почувствовать себя более культурным. - Алекса Валента
.
